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三国鸽苑 
地 区：内蒙古 文章总数：24篇 推荐篇数： 1篇 留言数量：4条 访问次数： 鸽舍积分： 0   建立时间：2006-2-5  |
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作者：三国鸽苑
来源：原创
阅读：次
分类：养鸽感悟
发布时间：2008-9-28 11:45:00
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兴安盟大诚房地产信息咨询公司
项目计划书
一.市场分析
近几年来,乌市变化非常大,政府主导,利用5年时间对城市中心113万平方米危旧平房进行集中改造,拆除改造区各类房屋建筑总面积约70万平方米,涉及拆迁居民1.2万户,拟新建住宅小区210万平方米....在这么好的行势下!乌兰浩特市经济、环境不断的发展，外来人口不断增长，促使乌兰浩特市房地产市场大量刚性需求的增加，商品房市场的高位价格，迫使大量需求转入二手房市场，这是目前乌兰浩特市二手房市场的基本现状。
二.先期进行市场调查
制定详细的调查表,调查客户的心理需要!要知道客户需要什么?我们能做些什么?给客户一个非常满意的肯定!
三.运营注意市项
1.规模
中介公司的规模、门店外观、办公环境等都是体现中介公司的实力和正规程度。操作更加规范，也更加注重公司的形象和服务质量,这都是招揽客户的细节。
2.口碑
口碑是需要累积的，中介行业也是如此。
中介公司的广告投放量的多寡和稳定性也是衡量中介公司实力的标准之一。为了维护公司形象，增加销售通路，品牌中介都会在主流的报纸、电视、网络等媒体上持续发布正式的房源广告，以广告的方式形象展示自身品牌及有价值的房源信息。
3.工作人员要求
工作人员的专业度。服务人员的穿着是否得体，谈吐中对市场的认知度，指导买卖时对交易流程的熟悉度，这些都可以从侧面反应一个中介公司的专业程度。所以要注意这些细节!必须给人感觉在素质.文化.品德.业务熟悉程度上非常专业!!
4.操作模式
公司内部的操作流程:品牌中介公司分工明确，会将前期交易与后期后续服务分开，由工作人员从事前期的配对、带看、促成交易等工作，而签约、、过户等后续服务则另有专业部门工作人员负责，以此确保交易的安全性。而一般性的小中介则往往一个业务员就身兼数职，处理买卖的全过程。
四.企业文化的中心思想
和买卖双方“手拉手”,把麻烦给我,把方便送给你们!
五.项目组织机构和人员安排
总经理
副经理一名
客户经理三到四名
文员一名
六.项目主要目地和建设内容
1.建成在乌市地区非常有影响力的房地产二手房交易地位!
2.通过网络.报纸.传单.电台宣传公司,打造企业品牌!
七.项目实施的方案
1、首先物色有能力的分行经理或客户经理。只有成交才能维持公司经营。
2、准备工作要充足，想方设法买楼盘资料或派“无间道”抄盘。
3、重视人员招聘渠道。二手行业人员流动性很强，从招聘—培训—稳定，确定团队合作和优良团队的建设及维护。
4.确保数据库资料的准确性!
5.不断激励员工，提高工作热情。
6.控制在行业中的地位和地区的市场占有率!了解同行业的动态信息 。
7.员工忠诚度的培养，避免人力资源流失
8.买房源,在哪里开去找哪里小区的物业给他们钱 他们有每家的电话信息,这样买房源 ,房源就是金库!
八.项目经济和社会效益分析
中介费：（1.6％-----3％）利润可观!
评估费（0.3％-------0.5％）额外手获哦!
提前奠定二手房老大地位,这可是无形资产哦!
九.工作细节
1.开发方式:"小了解客户需求,发现户型需求量很大，但系统内可售房源很少，于是进行陌拜，给房主留名片和纸条，在纸条上说明：“您好，我是中介公司的，现在我有个准客户想购买您的房子，如您感兴趣请与我联系，电话：ooooooooo”如果有想出售房子的房主一定会和我联系，因为我有客户。简单的工具-----小纸条，关键是上面的话述能够吸引房主，让他能和我联系。房源到手了，目前又是紧缺的户型!
2.与小区住户聊天，和小区物业建立关系，发放便民服务卡，这里主要介绍一下便民服务卡。一张类似名片的卡片，上面记载小区生活息息相关的各种电话号码，例如：派出所，物业，有线电视，锅炉房，幼儿园，小学，中学，包括我们置业顾问的电话。
3.这种便民服务卡，很大程度会被住户所接受并留存以备急用，比派报和贴条更能吸引人的注意，当后期想卖房子的时候第一时间会给我们打电话询问。
4.合理的利用售楼处
售楼处出来的客户都是比较A级的客户，要么是准备购买的客户，要么是小区的业主，积极的和从售楼处出来的客户攀谈会有良好的结果。再就是和售楼处的销售人员搞好关系，让售楼员成为你的朋友，让他们来为你开发房源，因为售楼员是第一个和业主接触的人，可信度对业主而言很高，如过房屋想出售一般会和售楼员打招呼，这样就会拥有更多的优质房源。开发是多种多样无处不在的，做好充分的准备，就会有良好的收获，学会用脑，不要盲目，“磨刀不误砍柴工”智慧+勤奋=成功
5.开发优质客户获取委托
沟通！！在最短的时间和客户成为朋友，让客户知道你会努力为他工作，用最合理的价格，最快的时间将房子销售出去。
6.如何向卖方收费
最最关键的问题就是让卖方认可你专业，认同你在为他工作，并且应该为我们的劳动支付薪酬。认可了，中介费的收取就是水到渠成的事情。让卖房认同收费的话述：“某某先生，您看我们前期沟通了那么多，您也了解了公司的操作流程，如果您的房子在最快的时间销售出去的话，是和我们努力工作的结果分不开的，我们公司将收取您交易额的XXXX做为佣金，如果您认可，下面我们将签署房屋出售委托书。”
7.信息的安全性
卖方身份的真实性：买卖交易中最怕的就是欺诈，如果连对方是不是真实的产权人都不能确定，那么交易的安全性就令人担忧了。交易时，请卖方提供合法的，包括产权证书、身份、资格以及其它。产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”；身份是指身份证、工作证和户口本。看卖方的房地产权证原件，或者可以委托中介到房地产交易中心，调取该房产的《房地产登记册》。了解该房屋的基本信息，如产权人姓名、租赁备案情况、房屋面积、共有人信息、抵押状态等。了解房屋性质。如该房属于集资房、自建房、经济适用房、房改房还是商品房；土地使用权性质，属于划拨还是出让；房屋所有权证上的房主与卖房人是否系同一人；房产有否设定抵押, 有无共有权人及共有产权人是否同意出售；是否有拖欠物业费等遗留问题。
..8.交易过程中的注意事项
1. 二手房买卖过程中会产生涉及卖方和买方的多项费用，因此可能会出现部分费用一时间无法确定由谁支付的情况。因此卖方在交易前要清楚告知买方及中介方售价是否包含该物业过往已支付费用，如水电、物业管理费等，以及所出售物业是否尚有欠费。相关情况经双方协商一致后，需在合同中清晰注明相关费用由谁支付。
2. 买方在购房合同中需要就可能出现银行不批准的情况与卖方达成协议。1.约定买方如无法获得银行，卖方同意解除合约，并退回已收款项。这种方式对买方最有利。2.卖方同意解除合约，但没收其定金，这是实际操作中最多的方式。3.改为一次性付款。注意付款方式。最好是在过户当天支付。办理过户手续时，只须将买卖双方所需的备齐，按照交易流程去办理即可。
3. 但签合同时千万不要因赶时间而草草签名了事，认真阅读并慎重签署每一份协议或合同等，因每一个签名都代表着购房者对内容的确认，都具有法律效力，看清细节条款可有效避免日后交易双方可能因此而造成的不必要的纠纷或经济损失。
4.
十.内部奖惩制度
成交一笔按比例提成XXX,也可按股份年底分红利,达到刺激员工激急性的目地!实现双营,俗话讲得好"大河涨水小河满"打造白金团队!
二零零八年九月二十八日
张立国
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