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雄师劲旅张恒银鸽舍 
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【军功章回忆录】关于集体土地流转的原因、作用、法律规定
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作者：雄师劲旅张恒
来源：原创
阅读：次
分类：养鸽感悟
发布时间：2009-11-28 8:56:01
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【军功章回忆录】关于集体土地流转的原因、作用、法律规定
----- 兼回复风扬同志
1、 原因
一是经济发展对建设用地的需求增长
工业的持续、稳定、快速发展，需要相应规模的土地作支撑。一方面大量的国有企业、外资企业、乡镇企业、私营企业发展，加大了建设用地的需求，使城镇向外扩张的速度加快；另一方面，也带动了第三产业的快速发展，进一步加速了建设用地需求。
二是集体土地流转受利益驱动影响
对农民而言，非农用途收益远高于农业收益，比较利益促使农民愿意将农用地变为非农地。而由于集体经济和个体经营的自身的限制，缺乏市场信息，技术水平落后，资金实力不足，聚集效应难以实现，其经营难以长时间维持，为更能方便快捷实现利益，很多集体经济组织选择了流转。
2、 作用
积极作用表现在：通过使用权流转，农民更充分地参与分享城市化、工业化的成果，显化集体土地资产价值，促进农民增收，同时，它规范了集体建设用地市场秩序，减少隐性交易。此外，缓解了对国有土地的需求压力，是对国有建设用地供给的有效补充。
负面影响有两个方面，一是影响政府收益，二是增加征地工作的难度，土地流转不改变土地所有权性质，土地收益归所有者所有，会有相当比例的农村集体更倾向于选择集体土地流转而不是征用。
存在的问题：
1、 集体土地流转中违规违法用地现象突出
一是符合城镇建设规划和土地利用总体规划的集体土地，未办理农用地转为建设用地的审批手续，二是不符合规划要求，也未办理任何手续，三是未经规划和土地管理部门批准，私自搭建违章建筑用于出租和自用。目前违法违规使用集体建设用地的现象比较普遍，问题十分突出。
风扬同志反映的有关问题和乱占耕地现象就是这个问题。
2、 土地利用效率不高，土地闲置较多。看图片就是这个现象，与开发区引进的企业形成鲜明对比。
3、 缺乏对集体土地流转的有效管理。
4、 集体土地流转价格低廉制约着土地流转。
法律规定：
《土地管理法》第43条规定：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是兴办乡镇企业和村民建设住宅，使用本集体所有土地的，或者乡镇村公共设施和公益事业经依法批准使用农民集体所有土地的除外。
第59条规定：使用上述土地的，应当符合土地利用总体规划和村镇规划。
第60条规定：乡镇村使用集体土地进行上述建设的，应向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，其中涉及占用农用地的，依照本法第44条规定办理审批手续。
第63条规定：农民集体土地的所有权，不得出让、转让、或者用于非农业建设，但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权发生转移的除外。
国家对集体土地流转的政策导向
（一） 严格土地用途管制制度
（二） 严格规范使用农民集体土地进行建设
（三） 严格控制农村建设用地规模
（四） 严格禁止和严肃查处“以租代征”转用农用地的违法违规行为
（五） 严格土地执法监管
总之，集体土地流转要建立一个开放、竞争、公平、有序、有度、规范化的土地使用市场，实现土地资源合理配置，提高土地利用效率，促进可持续发展。
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